Die Europäische Zentralbank (EZB) erhöht den Leitzins um 0,5 Prozentpunkte und setzt die Zinswende damit schneller um als angekündigt. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender beim Baufinanzierungsvermittler Dr. Klein Privatkunden, erläutert, warum die Baufinanzierungszinsen schon zuvor gestiegen sind, und gibt einen Ausblick auf die weitere Entwicklung.
Schon lange vor diesem ersten Zinsschritt sind die Konditionen für Baufinanzierungen seit Jahresbeginn in die Höhe geschnellt. Der Grund: einen großen Teil ihres Immobilienkreditgeschäfts refinanzieren Banken am Kapitalmarkt mit langfristigen Zinsbindungen – zum Beispiel über Pfandbriefe. Daher bewegt sich die Zinskurve für Immobilienfinanzierungen in Anlehnung an die Renditeentwicklung der Pfandbriefe oder auch der zehnjährigen Bundesanleihe, erklärt Neumann. Weil diese Anlagen auf Basis erwarteter, zukünftiger Entwicklungen gehandelt werden, sind die Baufinanzierungszinsen immer schon einen Schritt voraus – und die jetzige Leitzinserhöhung ist in den aktuellen Finanzierungskonditionen schon enthalten. „Ein Leitzins von einem Prozent bis Jahresende hat der Markt schon eingepreist“, sagt der Finanzexperte von Dr. Klein, „daher sind die Bauzinsen zuletzt auch nicht weiter gestiegen.“ Im Gegenteil: Nach einem vorläufigen Höhepunkt im Juni von knapp 3,2 Prozent ist der Bestzins im Juli auf aktuell 2,74 Prozent (Stand: 20. Juli 2022) gesunken. Die Frage ist: Geht die EZB in den nächsten zwölf Monaten deutlich über diese ein Prozent hinaus? In diesem Fall wären auch wieder höhere Bauzinsen möglich.
Bis zum Jahresende geht Neumann nicht von einem deutlichen Aufwärtstrend aus. „Trotz aller Notwendigkeit, beherzt gegen die Inflation einzugreifen: Christine Lagarde hat nicht genügend Spielraum, die Zinsen massiv anzuheben. Daher rechne ich mit einer Seitwärtsbewegung der Bauzinsen. Zumindest unterm Strich – denn wir werden in den nächsten Wochen und Monaten hohe Ausschläge in beide Richtungen sehen“, so seine Prognose. Derzeit gebe es viele Unsicherheiten, die sich auf das tagesaktuelle Zinsniveau auswirken: Die Lieferengpässe für Rohstoffe und Energie, die wirtschaftlichen Aussichten für Europa, der Krieg in der Ukraine, die Regierungskrise in Italien, die Zinsentwicklung in den USA – jede neue Meldung kann die Anleiherendite und damit die Zinsen für Immobilienfinanzierungen beeinflussen.
Auch wenn der rasante Zinsanstieg ein vorläufiges Ende gefunden haben könnte: Baufinanzierungen kosten wesentlich mehr als noch zu Jahresbeginn. Gleichzeitig sind die Immobilien unterm Strich nicht günstiger geworden. Neumann zufolge lässt die Nachfrage derzeit etwas nach: „Nach dem abrupten Zinsanstieg im ersten Halbjahr warten viele Kaufwillige erst einmal ab. Einige verschieben ihr Vorhaben und hoffen auf leicht fallende Immobilienpreise, andere müssen sich erst an das ,neue‘ Zinsniveau gewöhnen.“ Den größten Einbruch sieht er bei den Bauvorhaben: Angesichts der Lieferengpässe, der Materialknappheit und des Fachkräftemangels sei es derzeit fast unmöglich, Preise zu kalkulieren und verlässliche Angebote zu bekommen. Viele Pläne für den Neubau würden daher gestoppt.
Weniger Nachfrage heißt auch: weniger Konkurrenz auf dem Immobilienmarkt. Die Vermarktungsdauer steigt momentan und Objekte, die früher sofort und ohne Umweg über einschlägige Portale verkauft wurden, werden jetzt wieder offiziell ausgeschrieben, beobachtet Neumann: „In vielen Lagen können Interessenten wieder über die Preise verhandeln – und das sollten sie auch versuchen. Verkäufer sitzen nicht mehr am deutlich längeren Hebel.“ (DFPA/JF1)
Die Dr. Klein Privatkunden AG mit Sitz in Lübeck ist ein unabhängiger Anbieter von Finanzdienstleistungen für Privatkunden und Unternehmen. Über das Internet und in mehr als 250 Filialen beraten über 700 Spezialisten. Dr. Klein ist eine hundertprozentige Tochter des an der Frankfurter Börse gelisteten internetbasierten Finanzdienstleisters Hypoport SE.
